റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിലെ കുതിച്ചുകയറ്റം, നേട്ടം കൊയ്യുക ആരൊക്കെ?

ഇന്ത്യൻ സമ്പദ്‌വ്യവസ്ഥയെ  കെെപിടിച്ചുയർത്തുന്നതിൽ പ്രധാനപങ്കുവഹിക്കുന്ന മേഖലകളിലൊന്നാണ് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ്. വളരെയധികം മത്സരങ്ങൾ അരങ്ങേറുന്ന മേഖല കൂടിയാണിത്. എന്നാൽ കൊവിഡ് മഹാമാരി രാജ്യമാകെ വ്യാപിച്ചതോടെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഡെവലപ്പർമ്മാർ നിർമാണ പ്രവർത്തനങ്ങൾ അവസാനിപ്പിക്കാൻ നിർബന്ധിതരായി. ഇതോടെ വിൽപ്പനയിൽ വൻ ഇടിവ് രേഖപ്പെടുത്തി. മാളുകളിൽ നിന്നും ഓഫീസുകളിൽ നിന്നുമുള്ള വാടക വരുമാനങ്ങൾ നിലച്ചു. എല്ലാ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് സ്ഥാപനങ്ങളും നഷ്ടത്തിലായി. 

ലോക്ക്ഡൗൺ ഇളവുകൾ പ്രഖ്യാപിച്ചതോടെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖല മെച്ചപെടാൻ തുടങ്ങി. ചില റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് കമ്പനികളുടെ മൂന്നാം പാദ ഫലങ്ങളും ഇത് സൂചിപ്പിക്കുന്നു. റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയുടെ കുതിച്ചുകയറ്റം ഏങ്ങോട്ടാണെന്ന് മനസിലാക്കാൻ ചില കാര്യങ്ങൾ അറിയേണ്ടതുണ്ട്. നിലവിലെ അവസ്ഥകൾ വലിയ  റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് കമ്പനികൾക്ക് എത്രമാത്രം പ്രയോജനം ചെയ്യുമെന്ന് വിലയിരുത്താം. 

എന്താണ് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് സൈക്കിൾ?

റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് സ്വത്തിന്റെ വരുമാനവും വളർച്ചയും കണക്കുകൂട്ടാനും പ്രവചിക്കാനും സഹായിക്കുന്ന ഒരു ആശയമാണ് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് സെെക്കിൾ. സ്വത്തുക്കളുടെ വിതരണത്തെയും ഡിമാൻഡിനെയും ബാധിക്കുന്ന  സാമ്പത്തികവും വൈകാരികവുമായ ഘടകങ്ങളെ അടിസ്ഥാനമാക്കി ആവർത്തിച്ചുള്ള സംഭവങ്ങളുടെ ഒരു ശ്രേണിയാണിത്. ചരിത്രം പരിശോധിക്കുകയാണെങ്കിൽ ഈ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് സൈക്കിൾ 13 മുതൽ 18 വർഷം വരെ നീണ്ടുനിന്നേക്കാം. ഇത് പ്രവചനാതീതമാണ്. ഇതിനാൽ തന്നെ കൂടുതൽ വർഷത്തോളം നീണ്ടുനിന്നേക്കാം.  ജനസംഖ്യാ ഘടന, പലിശനിരക്ക്, സമ്പദ്‌വ്യവസ്ഥ, സർക്കാർ  നയങ്ങൾ (നികുതി) എന്നിവ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് സെെക്കിളിനെ   ബാധിക്കുന്ന പ്രധാന ഘടകങ്ങളാണ്.

റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് സൈക്കിളിന്റെ നാല് ഘട്ടങ്ങൾ

റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് സെെക്കിളിന് പ്രധനമായും നാല് ഘട്ടങ്ങളാണ് ഉള്ളത്.
recovery, expansion, hyper supply, recession എന്നിവയാണ് ആ നാല് ഘട്ടങ്ങൾ. ഓരോന്നും എന്തൊക്കെയാണെന്ന് നമ്മുക്ക് പരിശോധിക്കാം. 

Recovery:  സാമ്പത്തിക ബുദ്ധിമുട്ട് കാരണം പുതിയ കെട്ടിടങ്ങൾ വാങ്ങനോ നിർമ്മിക്കാനോ അളുകൾ മുതിരാത്ത കാലമാണിത്.  ഈ സമയം വാടക വരുമാനത്തിലെ വളർച്ച നിശ്ചലമായി നിലകൊള്ളുകയും പുതിയ നിർമ്മാണങ്ങൾ നടക്കാതെയും വരും. നഷ്ടത്തിലായ സ്വത്തുക്കൾ കുറഞ്ഞ വിലയ്ക്ക് നിക്ഷേപകർ വാങ്ങുന്ന സമയം കൂടിയാണിത്. സമ്പദ്‌വ്യവസ്ഥ വിപുലീകരണ ഘട്ടത്തിലേക്ക് മാറുമ്പോൾ ഈ സ്വത്തുക്കൾ ഉയർന്ന  വിലയ്ക്ക്  വിൽക്കാനോ വാടകയ്ക്ക് നൽകാനോ ഇത് അവരെ സഹായിക്കുന്നു.

Expansion: പൊതു സമ്പദ്‌വ്യവസ്ഥ മെച്ചപെട്ടുവരുന്ന കാലഘട്ടത്തെയാണ് Expansion അഥവ വിപുലീകരണ കാലഘട്ടമായി കണക്കാക്കുക. ഈ കാലയളവിൽ ആളുകൾക്ക് കൂടുതൽ തൊഴിലവസരങ്ങൾ ലഭിക്കുകയും സാമ്പത്തിക സ്ഥിതിയിലും റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വിപണിയിലും  അവർക്ക് ആത്മവിശ്വാസം വർദ്ധിക്കുകയും ചെയ്യും. ഇതോടെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ്  സ്വത്തുക്കളുടെ ആവശ്യകത വർദ്ധിക്കും. തുടർന്ന് ആവശ്യാനുസരണം വീടുകളും കെട്ടിടങ്ങളും നിർമ്മിക്കാനുള്ള പദ്ധതികളും  ആരംഭിക്കും.

Hyper Supply:  വിപുലീകരണ ഘട്ടത്തിൽ, വിതരണം ആവശ്യകത കവിയാൻ തുടങ്ങും. ഇതേതുടർന്ന് വിപണിയിൽ വീടുകളും അപ്പാർട്ട്മെന്റുകളും സുലഭമാകും. ഇതോടെ വീടുകൾക്കായുള്ള ആവശ്യകത കുറയുന്നു. ഇതോടെ ഉടമകൾ വീടുകളുടെ മൂല്യം നഷ്ടപെടുമെന്ന് ഭയന്ന്  ഇവ പൂർമായും വിറ്റൊഴിയുന്നു.

Recession: വിതരണം ആവശ്യകതയേക്കാൾ ഏറെയാകുന്ന   ഒരു കാലഘട്ടമാണിത്. നിരവധി റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് സ്വത്തുക്കളും വിപണിയിൽ ഉണ്ടാകും. ആളുകൾ  സാമ്പത്തിക പ്രതിസന്ധി നേരിടുന്നതിനാൽ വീട്ടുടമകൾക്ക് വാടക നിരക്ക് കുറക്കേണ്ടി വരും. ഇതേ കാലയളവിൽ വിദഗ്ദ്ധരായ നിക്ഷേപകർ കുറഞ്ഞ നിരക്കിൽ സ്വത്തുക്കൾ കെെവശപ്പെടുത്തും. പിന്നീട് വിപണി ഉയരുമ്പോൾ കൂടിയ വിലയിൽ  ഇവ വിറ്റ് കൊണ്ട് ലാഭമുണ്ടാക്കും. 

ഇന്ത്യയിൽ  നിലവിലുള്ള  സാഹചര്യം 

ഇന്ത്യയിൽ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വിപണി ഇപ്പോൾ മെച്ചപെട്ട നിലയിലാണെന്ന് മിക്ക നിർമ്മാതാക്കളും അഭിപ്രായപ്പെടുന്നു. വിപണിയിൽ ആവശ്യകത വർദ്ധിക്കുന്നതായി ഗോദ്‌റെജ് പ്രോപ്പർട്ടീസ് എക്സിക്യൂട്ടീവ് ചെയർമാൻ  പിറോജ ഗോദ്രെജ് പറഞ്ഞു. കഴിഞ്ഞ 4,5 വർഷമായി റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിൽ നിന്നും അകന്നു നിന്നിരുന്ന നിരവധി നിക്ഷേപകരും ഉപഭോക്താക്കളും ഇപ്പോൾ തിരികെ വന്നതായി കാണാം. ലോക്ക്ഡൗൺ ഇളവുകൾ പ്രഖ്യാപിച്ചതിന് പിന്നാലെ രാജ്യത്തിന്റെ സാമ്പത്തിക സ്ഥിതി മെച്ചപ്പെടാൻ തുടങ്ങി ഇതോടെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിലും ഡിമാന്റ് വർദ്ധിച്ചു. ആളുകൾ ജോലി ആവശ്യങ്ങൾക്കായി വീട് വിട്ട് ഓഫീസിലേക്ക് മാറിയതും ഇതിന് കാരണമായി.

ബെംഗളൂരു, ഹൈദരാബാദ്, പൂനെ, ഗുരുഗ്രാം എന്നീ സ്ഥലങ്ങളിലുള്ള
റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ്  കമ്പനികളുടെ  വിൽപ്പനയിൽ വൻ വർദ്ധനവാണ് രേഖപ്പെടുത്തിയിട്ടുള്ളത്. അടുത്ത ആറ് മാസത്തിനുള്ളിൽ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖല കൂടുതൽ നേട്ടം കെെവരിക്കുമെന്ന് ഈ സ്ഥാപനങ്ങൾ വിശ്വസിക്കുന്നു. ഈ മേഖലയുമായി ബന്ധപ്പെട്ട എല്ലാ പ്രീമിയങ്ങളും 2021 ഡിസംബർ 31 വരെ മഹാരാഷ്ട്ര സർക്കാർ 50 ശതമാനമായി വെട്ടികുറച്ചിട്ടുണ്ട്. രജിസ്ട്രേഷൻ ഫീസിലും സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടിയിലും മറ്റു സംസ്ഥാനങ്ങൾ ഇളവ് കൊണ്ട് വരുമെന്ന തരത്തിലുള്ള റിപ്പോർട്ടുകളും പുറത്തുവന്നിട്ടുണ്ട്. കേന്ദ്ര സർക്കാരും മേഖലയ്ക്ക് അനുകൂലമായ നിലപാട് കെെക്കൊണ്ടേക്കും. 

അതേസമയം രാജ്യത്തെ നിർമ്മാണ പ്രവർത്തനങ്ങൾ സജ്ജീവമായി തുടരുകയാണ്.  ഇത് സിമന്റ്, സ്റ്റീൽ, പെയ്ന്റ് തുടങ്ങിയ എല്ലാത്തിന്റെയും ആവശ്യകത വർദ്ധിപ്പിച്ചു. ഇതിലൂടെ രാജ്യത്തെ ലക്ഷകണക്കിന് ആളുകൾക്ക് തൊഴിൽ ലഭിച്ചു. 

ലിസ്റ്റഡ് കമ്പനികൾ

രാജ്യത്തെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് കമ്പനികൾ കുതിച്ചുയരുകയാണ്. ഇതിന് ഉദാഹരണമായി ചില കമ്പനികൾ മൂന്നാം പാദത്തിൽ  മികച്ച ഫലങ്ങൾ പ്രഖ്യാപിക്കുകയും ചെയ്തു. ഈ കമ്പനികൾ ഏതൊക്കെയെന്ന് പരിശോധിക്കാം.

Oberoi Realty Ltd: മൂന്നാം പാദത്തിൽ കമ്പനിയുടെ പ്രതിവർഷ അറ്റാദായം 93 ശതമാനം വർദ്ധിച്ച് 286 കോടി രൂപയായി. വരുമാനം 57 ശതമാനം ഉയർന്ന്  828 കോടി രൂപയായി.

Indiabulls Real Estate Ltd: മൂന്നാം പാദത്തിൽ കമ്പനിയുടെ പ്രതിവർഷ അറ്റാദായം 64 ശതമാനം ഉയർന്ന് 80.69 കോടി രൂപയായി. ഇതേ കാലയളവിൽ വരുമാനം 756.81 രൂപയായി ഉയർന്നു. ഫലങ്ങൾ പുറത്തുവന്നതിന് പിന്നാലെ കമ്പനിയുടെ ഓഹരി വില 12 ശതമാനം ഉയർന്നിരുന്നു.

Sobha Ltd: കമ്പനിയുടെ മൂന്നാം പാദ ഫലങ്ങൾ ഇതുവരെ പുറത്തുവന്നിട്ടില്ല.  മൂന്നാം പാദത്തിലെ ഏറ്റവും ഉയർന്ന വിൽപ്പനയാണ് രേഖപ്പെടുത്തിയതെന്ന്  കമ്പനി നേരത്തെ വ്യക്തമാക്കിയിരുന്നു.  രണ്ടാം പാദത്തിനെ അപേക്ഷിച്ച് നോക്കുമ്പോൾ വിൽപ്പന അളവും മൊത്തം വിൽപ്പന മൂല്യവും 27 ശതമാനവും 29 ശതമാനവുമായി  ഉയർന്നു.

ഡി‌.എൽ‌.എഫ്, ഗോദ്‌റെജ് പ്രോപ്പർട്ടീസ്, ഫീനിക്സ് മിൽ‌സ്, പ്രസ്റ്റീജ് എസ്റ്റേറ്റ് എന്നീ കമ്പനികൾ വരുന്ന   സാമ്പത്തിക വർഷം  ഇന്ത്യൻ  റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖല വൻ നേട്ടം കെെവരിക്കുമെന്ന് പ്രതീക്ഷിക്കുന്നു. 

അനുബന്ധ മേഖലകൾ

നിർമ്മാണ പ്രവർത്തനങ്ങൾ ആരംഭിച്ചതേടെ  സ്റ്റീൽ, സിമന്റ് എന്നിവയുടെ ആവശ്യകതയും വർദ്ധിച്ചു. ഇതിനൊപ്പം
കാർട്ടലൈസേഷൻ നടന്നതിലൂടെ സ്റ്റീൽ ,സിമന്റ് എന്നിവയുടെ വിലകുതിച്ചുയരാൻ കാരണമായി. ഇതിലൂടെ   SAIL, Tata Steel, JSW Steel, ACC, JK Cements, Ambuja Cements എന്നീ കമ്പനികൾ നേട്ടം കെെവരിച്ചു. 

സമാനമായ വളർച്ചയാണ് Asian Paints, Berger Paints, Kansai Nerolac Paints എന്നി കമ്പനികൾ കാഴ്ചവച്ചത്. ഇന്ത്യയിലെ പെയിന്റ് ബിസിനസ് കുതിച്ചുയരുകയാണ്. Grasim Industries  ഈ മേഖലയിലേക്ക്  പ്രവേശിക്കാൻ ശ്രമിക്കുന്നത് തന്നെ ഇതിന്റെ തെളിവാണ്. 

നിഗമനം 

നിരവധി പ്രതിസന്ധികൾ മറികടന്നതിന് ശേഷം ഇപ്പോൾ  റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖല കുതിച്ചുയരുന്നതായി കാണാനാകും. ഇതോടെ ഈ മേഖലയിലുള്ള കമ്പനികളുടെ ഓഹരി വിലയിലും വൻ  മുന്നേറ്റം
ഉണ്ടായി. ഈ കമ്പനികൾ എല്ലാം തന്നെ ഭാവിയിൽ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖല കുതിച്ചുകയറുമെന്ന് വിശ്വസിക്കുന്നു. നിലവിലെ സാമ്പത്തിക സ്ഥിതിയാണ്  ഇതിന് കാരണം. ഇത്  വീടുകൾ വാങ്ങാനും നിക്ഷേപിക്കാനും ജനങ്ങളെ പ്രയരിപ്പിക്കുന്നു.

വരാനിരിക്കുന്ന കേന്ദ്ര ബജറ്റ് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയ്ക്ക് കൂടുതൽ പ്രയോജനകരമായേക്കാം. ഇതിലൂടെ വിപണിയുടെ ആവശ്യകതയും വിതരണവും വർദ്ധിച്ചേക്കാം.  വീടുകളിലുള്ള നികുതിയിളവ് ആളുകളെ കൂടുതൽ വീടുകളും അപ്പാർട്ട്മെന്റും സ്വന്തമാക്കാൻ പ്രേരിപ്പിക്കും. റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് സൈക്കിളിന്റെ വീണ്ടെടുക്കൽ, വിപുലീകരണ ഘട്ടങ്ങൾ ഡവലപ്പർമാർ എങ്ങനെ  ഉപയോജനപ്പെടുത്തുമെന്ന് കണ്ട് തന്നെ അറിയാം.